Immobilien und Steuern: Was Eigentümer und Investoren beachten sollten
Immobilien sind für viele Eigentümer und Investoren ein wichtiger Bestandteil des Vermögensaufbaus. Steuerlich sind sie jedoch deutlich komplexer, als es auf den ersten Blick erscheint.
Bereits beim Kauf werden Entscheidungen getroffen, die sich über viele Jahre auf Steuerbelastung, Liquidität und tatsächliche Rendite auswirken können. Kaufpreisaufteilung, Finanzierung, Abschreibung, Modernisierung, Vermietung und ein späterer Verkauf sollten deshalb nicht getrennt voneinander betrachtet werden.
Wir unterstützen private Immobilieneigentümer, Investoren und Unternehmen dabei, steuerliche Auswirkungen frühzeitig zu erkennen und Immobilieninvestitionen strukturiert zu planen.
Dabei betrachten wir nicht nur die laufende Steuererklärung. Unser Ansatz beginnt idealerweise bereits vor dem Kauf und berücksichtigt den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie.
1. Mieteinnahmen und Ausgaben richtig erfassen
Einnahmen aus der Vermietung von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen oder Eigentumswohnungen gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Versteuert wird dabei nicht einfach die gesamte vereinnahmte Miete. Den Einnahmen können steuerlich abzugsfähige Aufwendungen gegenüberstehen.
Deshalb ist eine vollständige und strukturierte Erfassung aller Kosten besonders wichtig.
Zu den typischen Aufwendungen können beispielsweise gehören:
Finanzierungskosten und Schuldzinsen
Grundsteuer
Gebäudeversicherungen
Hausverwaltung
Reparatur- und Instandhaltungskosten
bestimmte Fahrt- und Verwaltungskosten
Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung
Abschreibungen auf das Gebäude
Welche Aufwendungen tatsächlich berücksichtigt werden können, hängt immer vom jeweiligen Sachverhalt ab.
Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, welche Kosten steuerlich relevant sind und wie Einnahmen und Ausgaben sinnvoll dokumentiert werden sollten.
2. Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück aufteilen
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie spielt die Aufteilung des Kaufpreises eine wichtige steuerliche Rolle.
Denn grundsätzlich kann nur der auf das Gebäude entfallende Teil des Kaufpreises abgeschrieben werden. Der Wert des Grund und Bodens unterliegt dagegen keiner regulären Gebäudeabschreibung.
Damit beeinflusst die Kaufpreisaufteilung unmittelbar die zukünftige steuerliche Abschreibung und damit auch das steuerliche Ergebnis der Investition.
Zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis müssen Anschaffungsnebenkosten berücksichtigt werden.
Dazu können beispielsweise gehören:
Grunderwerbsteuer
Notarkosten
Grundbuchkosten
Maklerkosten
Gerade bei größeren Immobilieninvestitionen sollte deshalb bereits vor Abschluss des Kaufvertrages geprüft werden, welche steuerlichen Auswirkungen sich aus Kaufpreis, Grundstücksanteil und Gebäudeanteil ergeben können.
3. Abschreibung bei vermieteten Immobilien
Die Gebäudeabschreibung – häufig als AfA bezeichnet – gehört zu den wichtigsten steuerlichen Faktoren bei vermieteten Immobilien.
Bei Gebäuden gelten abhängig vom Fertigstellungszeitpunkt unterschiedliche gesetzliche Abschreibungssätze.
Grundsätzlich können bei linearer Abschreibung unter anderem folgende Sätze relevant sein:
bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022: grundsätzlich 3 Prozent jährlich
bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022: grundsätzlich 2 Prozent jährlich
bei Fertigstellung vor 1925: grundsätzlich 2,5 Prozent jährlich
Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer steuerlich relevant sein.
Für Eigentümer und Investoren bedeutet das:
Nicht nur Kaufpreis und Mieteinnahmen bestimmen die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Auch Baujahr, Gebäudeanteil und Abschreibungsmöglichkeiten können das steuerliche Ergebnis über viele Jahre beeinflussen.
Deshalb beziehen wir die Abschreibung frühzeitig in die steuerliche Betrachtung einer Immobilieninvestition ein.
4. Degressive AfA bei neuen Wohngebäuden
Für bestimmte neue Wohngebäude können zusätzlich besondere Abschreibungsmöglichkeiten bestehen.
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann bei begünstigten Wohngebäuden eine degressive Abschreibung von jährlich 5 Prozent des jeweiligen Restwerts genutzt werden.
Relevant kann diese Regelung insbesondere für bestimmte Neubauprojekte sein, bei denen die gesetzlichen zeitlichen und sachlichen Voraussetzungen erfüllt werden.
Ob die lineare oder die degressive Abschreibung im konkreten Fall sinnvoller ist, lässt sich jedoch nicht pauschal beantworten.
Wir betrachten deshalb nicht nur die kurzfristige Steuerwirkung, sondern auch:
geplante Haltedauer
erwartete Mieteinnahmen
Finanzierung
zukünftige Investitionen
Liquidität
geplante Verkäufe oder Übertragungen
So kann die Abschreibung in die Gesamtstrategie der Immobilie eingeordnet werden.
5. Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Für bestimmte neu geschaffene Mietwohnungen kann zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG infrage kommen.
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen können neben der regulären Gebäudeabschreibung weitere Abschreibungen möglich sein.
Die Förderung ist allerdings an verschiedene Bedingungen geknüpft.
Dazu können unter anderem Anforderungen gehören an:
den Zeitpunkt des Bauantrags oder der Bauanzeige
die Nutzung der Wohnung
Anschaffungs- oder Herstellungskosten
energetische Standards
weitere gesetzliche Voraussetzungen
Gerade bei Neubauprojekten lohnt es sich deshalb, mögliche Förder- und Abschreibungsregelungen vor Beginn der Investition zu prüfen.
Nachträglich lassen sich viele Voraussetzungen nicht mehr herstellen.
6. Renovierungen direkt nach dem Kauf richtig planen
Ein besonders wichtiges Thema bei Immobilieninvestitionen sind umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen unmittelbar nach dem Erwerb.
Werden innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung größere Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten entstehen.
Überschreiten die entsprechenden Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, kann dies erhebliche steuerliche Auswirkungen haben.
Die Kosten können dann grundsätzlich nicht sofort vollständig steuerlich berücksichtigt werden.
Stattdessen erhöhen sie die Herstellungskosten des Gebäudes und werden über die Abschreibung verteilt.
Das kann die ursprünglich geplante steuerliche Wirkung einer Sanierung erheblich verändern.
Wenn Sie nach einem Immobilienkauf größere Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen planen, empfehlen wir deshalb eine steuerliche Prüfung vor Beginn der Arbeiten.
7. Finanzierung und Schuldzinsen steuerlich strukturieren
Viele Immobilieninvestitionen werden zumindest teilweise fremdfinanziert.
Die Finanzierung ist deshalb nicht nur wirtschaftlich, sondern auch steuerlich relevant.
Schuldzinsen können grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichender wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht.
Entscheidend ist dabei eine klare und nachvollziehbare Zuordnung der Finanzierung zur jeweiligen Immobilie.
Besonders relevant wird dies, wenn:
mehrere Immobilien vorhanden sind
private und vermietete Immobilien gleichzeitig finanziert werden
Eigenkapital zwischen verschiedenen Objekten verschoben wird
bestehende Finanzierungen umstrukturiert werden
neue Investitionen über vorhandenes Vermögen finanziert werden
Eine steuerlich sinnvolle Finanzierung beginnt deshalb idealerweise bereits vor dem Kauf.
Wir betrachten dabei nicht nur den Zinssatz oder die monatliche Belastung, sondern auch die steuerliche Zuordnung und die langfristige Struktur.
8. Vermietung an Angehörige
Auch bei der Vermietung an Familienangehörige müssen steuerliche Vorgaben berücksichtigt werden.
Insbesondere die vereinbarte Miethöhe kann Einfluss darauf haben, in welchem Umfang Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden können.
Liegt die vereinbarte Miete deutlich unter der ortsüblichen Marktmiete, kann dies dazu führen, dass die Vermietung steuerlich teilweise als unentgeltlich behandelt wird.
Dadurch können Werbungskosten unter Umständen nicht vollständig berücksichtigt werden.
Wer eine Immobilie an Angehörige vermietet, sollte deshalb nicht ausschließlich die familiäre Vereinbarung betrachten.
Auch die steuerlichen Folgen sollten vor Abschluss oder Änderung des Mietvertrages geprüft werden.
9. Immobilienverkauf und die Zehnjahresfrist
Auch beim Verkauf einer Immobilie spielt der Zeitpunkt eine wichtige steuerliche Rolle.
Bei Immobilien im Privatvermögen kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Für bestimmte selbst genutzte Immobilien bestehen Ausnahmen.
Bei vermieteten Anlageimmobilien sollte deshalb vor einem geplanten Verkauf geprüft werden:
wann die Immobilie angeschafft wurde
wie sie während der Haltedauer genutzt wurde
ob Ausnahmen greifen können
welche steuerlichen Folgen ein Verkauf auslösen würde
Gerade bei hohen Wertsteigerungen kann der Zeitpunkt der Veräußerung einen erheblichen Unterschied machen.
Bei mehreren oder regelmäßig durchgeführten Immobiliengeschäften kommt eine weitere Frage hinzu:
Handelt es sich noch um private Vermögensverwaltung oder bereits um gewerblichen Grundstückshandel?
Diese Abgrenzung kann erhebliche steuerliche Auswirkungen haben und sollte bei aktiven Immobilieninvestoren frühzeitig berücksichtigt werden.
10. Immobilie privat oder über eine Gesellschaft kaufen?
Mit wachsendem Immobilienbestand stellt sich häufig die Frage, ob weitere Immobilien weiterhin privat oder über eine Gesellschaft erworben werden sollten.
Neben dem privaten Erwerb kommen beispielsweise Personen- oder Kapitalgesellschaften infrage.
Welche Struktur sinnvoll ist, lässt sich nicht allein anhand eines einzelnen Steuersatzes entscheiden.
Wir berücksichtigen dabei unter anderem:
geplante Haltedauer
Anzahl der Immobilien
Höhe der erwarteten Gewinne
Verwendung der Gewinne
Finanzierung
geplante Verkäufe
Beteiligung weiterer Investoren
Haftungsfragen
zukünftige Reinvestitionen
Vermögensübertragung
Unternehmensnachfolge
Eine Struktur, die für den langfristigen Aufbau eines Immobilienbestandes sinnvoll sein kann, muss für einen Projektentwickler oder kurzfristig orientierten Investor nicht automatisch geeignet sein.
Deshalb entwickeln wir die steuerliche Struktur auf Grundlage Ihrer konkreten Investitionsstrategie.
11. Steuerplanung sollte vor dem Immobilienkauf beginnen
Viele steuerlich wichtige Entscheidungen werden bereits mit dem Kaufvertrag getroffen.
Nach Abschluss des Kaufes lassen sie sich häufig nur noch eingeschränkt korrigieren.
Deshalb empfehlen wir, die steuerliche Beratung möglichst frühzeitig in den Investitionsprozess einzubeziehen.
Bereits vor dem Erwerb können beispielsweise folgende Punkte betrachtet werden:
Eigentümerstruktur
Rechtsform
Finanzierung
Kaufpreisaufteilung
Abschreibung
geplante Sanierungen
zukünftige Nutzung
Haltedauer
geplante Veräußerung
Vermögensnachfolge
Dabei sollte nicht nur die kurzfristige Steuerersparnis im Mittelpunkt stehen.
Wir betrachten vielmehr den gesamten Lebenszyklus einer Immobilieninvestition:
Kauf → Finanzierung → Vermietung → Investitionen → laufende Besteuerung → Verkauf oder Übertragung
Erst diese Gesamtbetrachtung ermöglicht eine belastbare steuerliche Planung.
Unsere Steuerberatung für Immobilieneigentümer und Investoren
Immobilien und Investoren gehören zu den Branchen, die wir in unserer Kanzlei gezielt betreuen. Dazu zählen sowohl private Immobilieneigentümer als auch Investoren, Bestandshalter und Unternehmen mit Immobilienbezug. (Viewspot)
Wir unterstützen Sie unter anderem bei:
laufender steuerlicher Betreuung Ihrer Immobilien
Finanzbuchhaltung
Steuererklärungen
Jahresabschlüssen
Kauf und Verkauf von Immobilien
steuerlicher Strukturierung von Investitionen
Finanzierung und Zuordnung von Darlehen
Abschreibungsfragen
Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Investitionen über Gesellschaften
Steuerplanung und Steueroptimierung
Betriebsprüfungen
Vermögensübertragung und Nachfolge
Unser Sitz befindet sich in Berlin-Westend. Gleichzeitig können viele Prozesse digital durchgeführt werden, sodass eine Zusammenarbeit auch unabhängig vom Standort möglich ist. (Viewspot)
Dabei ist uns wichtig, dass Sie steuerliche Entscheidungen nachvollziehen können.
Wir erklären nicht nur, was steuerlich zu beachten ist, sondern auch, welche Auswirkungen unterschiedliche Entscheidungen auf Ihre Investition haben können.
Immobilien steuerlich nicht isoliert betrachten
Bei Immobilien wirken steuerliche Entscheidungen häufig über viele Jahre.
Eine ungünstige Kaufpreisaufteilung, eine nicht durchdachte Finanzierungsstruktur oder falsch geplante Sanierungsmaßnahmen können Auswirkungen haben, die sich später nur schwer korrigieren lassen.
Deshalb betrachten wir eine Immobilie nicht erst bei der jährlichen Steuererklärung.
Wir beziehen bereits die Investitionsentscheidung in die steuerliche Planung ein und betrachten Kauf, Finanzierung, Vermietung, Investitionen und einen möglichen späteren Verkauf als zusammenhängende Strategie.
Sie planen eine Immobilieninvestition?
Sie möchten eine Immobilie kaufen, Ihren bestehenden Immobilienbestand steuerlich strukturieren oder prüfen, ob eine Investition privat oder über eine Gesellschaft erfolgen sollte?
Sprechen Sie mit uns, bevor wichtige Entscheidungen getroffen werden.
Je früher wir in die Planung eingebunden werden, desto mehr steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten können berücksichtigt werden.
Sie erreichen unsere Kanzlei telefonisch unter 030 715 90 30 oder über das Kontaktformular auf unserer Website. (Viewspot)
Das erste Gespräch zum gegenseitigen Kennenlernen ist kostenfrei.
Gemeinsam klären wir Ihre Ausgangssituation, Ihre geplante Investition und welche steuerlichen Themen berücksichtigt werden sollten.
Häufige Fragen zu Immobilien und Steuern
Welche Kosten können Vermieter steuerlich absetzen?
Je nach Einzelfall können beispielsweise Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten, Reparaturkosten und die Gebäudeabschreibung steuerlich berücksichtigt werden. Entscheidend ist insbesondere der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Vermietung.
Kann der gesamte Kaufpreis einer Immobilie abgeschrieben werden?
Nein. Für die Gebäudeabschreibung ist insbesondere die Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden relevant. Grund und Boden wird grundsätzlich nicht über die reguläre Gebäude-AfA abgeschrieben.
Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei?
Bei Immobilien im Privatvermögen ist insbesondere die Zehnjahresfrist relevant. Darüber hinaus können für bestimmte selbst genutzte Immobilien gesetzliche Ausnahmen gelten.
Sollte ich eine Immobilie privat oder über eine GmbH kaufen?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem Haltedauer, Finanzierung, erwartete Gewinne, geplante Verkäufe, Reinvestitionen, weitere Investoren und die langfristige Vermögensstrategie.
Warum sollte die Steuerberatung bereits vor dem Kauf erfolgen?
Weil viele steuerlich relevante Entscheidungen bereits beim Erwerb festgelegt werden. Dazu gehören Eigentümerstruktur, Finanzierung, Kaufpreisaufteilung und geplante Investitionen. Nach Abschluss des Kaufvertrags bestehen häufig deutlich weniger Gestaltungsmöglichkeiten.
Beraten Sie auch Eigentümer mit mehreren Immobilien?
Ja. Gerade bei einem wachsenden Immobilienbestand werden Fragen zu Finanzierung, Gesellschaftsstruktur, Gewinnverwendung, Verkauf und Vermögensnachfolge zunehmend wichtiger. Wir betrachten den Immobilienbestand deshalb nicht nur objektbezogen, sondern auch als Gesamtstruktur.
Muss ich für die Beratung nach Berlin kommen?
Nein. Unsere Kanzlei befindet sich in Berlin-Westend, viele Prozesse und Abstimmungen können jedoch digital erfolgen. (Viewspot)
