Maximal zulässige Abschreibung durch Aufteilung des Kaufpreises
Wer eine Immobilie kauft, zahlt einen Gesamtpreis — doch für die steuerliche Abschreibung kommt es entscheidend auf die Aufteilung zwischen Grund und Boden (nicht abschreibbar) und Gebäude (abschreibbar) an. Verschenken Sie nichts! Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet höhere jährliche Abschreibungsbeträge und damit weniger Steuerbelastung über Jahrzehnte. Mit dem Jahressteuergesetz 2026 wird nun erstmals mit § 6f EStG-E eine klare gesetzliche Regelung geschaffen.
Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Was der geplante § 6f EStG ändern soll
Zielgruppe: Immobilienkäufer und Investoren · Lesezeit: ca. 3 Minuten · Stand: September 2026 (Gesetzentwurf, nicht verabschiedet)
Worum es geht
Wer ein bebautes Grundstück kauft, muss den Kaufpreis steuerlich auf Grund und Boden und Gebäude aufteilen. Nur der Gebäudeanteil ist nach § 7 Abs. 4 EStG abschreibbar. Je höher er ausfällt, desto höher ist die jährliche AfA.
Bislang gibt es dafür keine eigene gesetzliche Regelung, sondern nur BFH-Rechtsprechung und eine Arbeitshilfe des BMF. Das soll sich ändern: Das BMF hat einen Referentenentwurf für ein Jahressteuergesetz 2026 veröffentlicht, der einen neuen § 6f EStG vorsieht. Inzwischen liegt auch der Regierungsentwurf vor. Beschlossen ist das Gesetz noch nicht, Änderungen im Verfahren sind möglich.
Das sieht der Entwurf vor
Stufe 1 – Kaufvertrag: Eine vertragliche Aufteilung soll maßgeblich sein, sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Das entspricht der bisherigen BFH-Rechtsprechung.
Stufe 2 – Verkehrswerte: Fehlt eine tragfähige vertragliche Aufteilung, wird nach dem Verhältnis der getrennt ermittelten Boden- und Gebäudewerte auf Basis der ImmoWertV 2021 aufgeteilt.
Stufe 3 – BMF-Arbeitshilfe: Die Arbeitshilfe soll gesetzlich verankert werden. Ihr Ergebnis „kann“ der Besteuerung zugrunde gelegt werden. Hier liegt die eigentliche Neuerung.
Die Verschärfung: höhere Hürden für Gegengutachten
Nach geltendem Recht ist die Arbeitshilfe nicht bindend; der BFH hat sie 2020 als bloßen Parteivortrag des Finanzamts eingeordnet. Der Entwurf wertet sie deutlich auf. Wer von ihrem Ergebnis abweichen will, bräuchte ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen, erstellt nach persönlicher Vor-Ort-Besichtigung. Beides ist heute nicht vorgeschrieben. Im Streitfall würde sich die Beweislast damit praktisch zulasten der Eigentümer verschieben.
Offene Punkte
Für private Vermieter enthält der Entwurf eine Lücke: § 6f steht bei den Gewinnermittlungsvorschriften, ein Verweis für Überschusseinkünfte fehlt, obwohl die Anwendung auf alle AfA-Fälle erkennbar gewollt ist. Zudem ist fraglich, ob die Besichtigungspflicht Bestand hat. Eine vergleichbare Regelung für Restnutzungsdauer-Gutachten wurde 2025 im Verfahren wieder gestrichen.
Gelten soll § 6f erst für Grundstücke, die aufgrund eines nach dem Tag der Verkündung abgeschlossenen notariellen Kaufvertrags angeschafft werden. Das Verfahren soll voraussichtlich im vierten Quartal 2026 abgeschlossen werden.
Was Käufer jetzt tun sollten
Der wirksamste Hebel bleibt unverändert: eine realistische, gut begründete Aufteilung im notariellen Kaufvertrag. Sie braucht weder heute noch nach dem Entwurf ein Gutachten. Als Begründung eignen sich Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, Baujahr, Zustand und Bausubstanz. Soll der Gebäudeanteil deutlich über dem Ergebnis der Arbeitshilfe liegen, empfiehlt sich ein qualifiziertes Gutachten, idealerweise schon beim Vertragsschluss und bei künftigen Käufen mit Ortstermin.
Kurz-Checkliste:
- - Steuerberatung vor dem Entwurf des Kaufvertrags einholen
- - Kaufpreisaufteilung im Vertrag regeln und begründen
- - Bei starker Abweichung von der Arbeitshilfe ein qualifiziertes Gutachten einplanen
- - Unterlagen für das Finanzamt dokumentieren
- - Den Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens verfolgen
Hinweis: Dieser Artikel stellt allgemeine Informationen dar und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Die Werte und Regelungen beziehen sich auf den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Lassen Sie Ihre konkrete Kaufpreisaufteilung vor Abschluss des Vertrags durch Ihren Steuerberater prüfen.
